Notizie e approfondimenti sulla gestione del condominio
Tutte le novità dal mondo del condominio.
Le ultime notizie e approfondimenti dello Studio Cocchi dedicati alla gestione condominiale
News Condominio
Le ultime notizie e approfondimenti dello Studio Cocchi sulla gestione del Condominio.
B&B in condominio?
Aprire un B&B in condominio è generalmente lecito e non richiede l'autorizzazione dell'assemblea, a patto che il regolamento condominiale di natura contrattuale non lo vieti esplicitamente
L'attività non deve pregiudicare la quiete, la sicurezza o l'uso delle parti comuni da parte degli altri condòmini, rispettando le norme locali e la destinazione abitativa.
Ogni limite che si voglia imporre alla proprietà privata è vincolante soltanto se sia contenuto in un regolamento di natura contrattuale oppure in una delibera assembleare adottata con mille millesimi di proprietà.
In entrambi i casi, la clausola che impone limiti negativi, compresi quelli alle proprietà private, dovrà essere chiara ed esplicita; dovrà quindi trattarsi di un divieto espresso, non generico.
Sempre in via generale, resta confermato che, anche senza divieto regolamentare, gli inquilini - anche se di locazioni brevi, turistiche, B&B - non devono arrecare disturbo agli altri condomini né superare la normale tollerabilità per rumori ed altre immissioni moleste (art. 844 c.c.), per il via vai o per un uso inadeguato delle parti comuni.
Aprire un B&B in condominio è generalmente lecito e non richiede l'autorizzazione dell'assemblea, a patto che il regolamento condominiale di natura contrattuale non lo vieti esplicitamente
L'attività non deve pregiudicare la quiete, la sicurezza o l'uso delle parti comuni da parte degli altri condòmini, rispettando le norme locali e la destinazione abitativa.
Ogni limite che si voglia imporre alla proprietà privata è vincolante soltanto se sia contenuto in un regolamento di natura contrattuale oppure in una delibera assembleare adottata con mille millesimi di proprietà.
In entrambi i casi, la clausola che impone limiti negativi, compresi quelli alle proprietà private, dovrà essere chiara ed esplicita; dovrà quindi trattarsi di un divieto espresso, non generico.
Sempre in via generale, resta confermato che, anche senza divieto regolamentare, gli inquilini - anche se di locazioni brevi, turistiche, B&B - non devono arrecare disturbo agli altri condomini né superare la normale tollerabilità per rumori ed altre immissioni moleste (art. 844 c.c.), per il via vai o per un uso inadeguato delle parti comuni.
CHIUSURE VEPA
(Vetrate Panoramiche Amovibili)
In linea generale, è possibile installare chiusure VEPA (Vetrate Panoramiche Amovibili) senza la necessità di richiedere permessi in Comune, purché l’opera sia facilmente rimovibile e non vada ad alterare il decoro architettonico dell’edificio. Allo stesso tempo, è necessario verificare il regolamento condominiale, per accertarsi di eventuali divieti, e dell’esistenza di precisi vincoli determinati dall’assemblea condominiale.
Sempre più proprietari di immobili in condominio stanno valutando la possibilità di chiudere i loro balconi, avvalendosi di vetrate scorrevoli. Grazie a questa soluzione, è infatti possibile sfruttare lo spazio di un piccolo terrazzo anche quando le condizioni atmosferiche, oppure la stagione, lo renderebbero poco confortevole. Inoltre, queste strutture aiutano a migliorare il profilo termico ed energetico del proprio appartamento, con una minore dispersione del calore.
Le chiusure VEPA sono state promosse a edilizia libera, quindi non necessitano di particolari permessi per poter essere installate. Tuttavia, è bene verificare la tipologia di chiusura che si vuole realizzare, per non imbattersi in brutte sorprese.
Affinché l’installazione sia permessa senza vincoli, è però necessario che:
- le vetrate siano completamente trasparenti e rimovibili;
- la chiusura non sia fissa, quindi determini degli spazi perennemente chiusi, perché andrebbe ad aumentare la volumetria dell’immobile;
- non venga modificata la destinazione d’uso dell’immobile;
- non vengano coinvolti o danneggiati gli spazi di altri inquilini o, ancora, le parti comuni del condominio;
- si mantenga il pieno decoro architettonico dell’edificio.
(Vetrate Panoramiche Amovibili)
In linea generale, è possibile installare chiusure VEPA (Vetrate Panoramiche Amovibili) senza la necessità di richiedere permessi in Comune, purché l’opera sia facilmente rimovibile e non vada ad alterare il decoro architettonico dell’edificio. Allo stesso tempo, è necessario verificare il regolamento condominiale, per accertarsi di eventuali divieti, e dell’esistenza di precisi vincoli determinati dall’assemblea condominiale.
Sempre più proprietari di immobili in condominio stanno valutando la possibilità di chiudere i loro balconi, avvalendosi di vetrate scorrevoli. Grazie a questa soluzione, è infatti possibile sfruttare lo spazio di un piccolo terrazzo anche quando le condizioni atmosferiche, oppure la stagione, lo renderebbero poco confortevole. Inoltre, queste strutture aiutano a migliorare il profilo termico ed energetico del proprio appartamento, con una minore dispersione del calore.
Le chiusure VEPA sono state promosse a edilizia libera, quindi non necessitano di particolari permessi per poter essere installate. Tuttavia, è bene verificare la tipologia di chiusura che si vuole realizzare, per non imbattersi in brutte sorprese.
Affinché l’installazione sia permessa senza vincoli, è però necessario che:
- le vetrate siano completamente trasparenti e rimovibili;
- la chiusura non sia fissa, quindi determini degli spazi perennemente chiusi, perché andrebbe ad aumentare la volumetria dell’immobile;
- non venga modificata la destinazione d’uso dell’immobile;
- non vengano coinvolti o danneggiati gli spazi di altri inquilini o, ancora, le parti comuni del condominio;
- si mantenga il pieno decoro architettonico dell’edificio.
LA MEDIAZIONE IN CONDOMINIO
La mediazione condominiale è una procedura stragiudiziale volta a risolvere le controversie in materia condominiale
La mediazione è gestita da un mediatore neutrale (mediatore condominiale), ovvero un professionista specializzato nel facilitare la comunicazione tra le parti in conflitto guidandole verso una soluzione condivisa e accettata da tutti che tenga conto delle rispettive esigenze.
Il percorso normativo delineato dal Decreto Legislativo del 4 marzo 2010 n. 28, il D.lgs 149/2022 definisce nel dettaglio le controversie condominiali soggette a mediazione.
Nello specifico, si fa riferimento a situazioni in cui le regole e le norme previste dal Codice Civile o dalle sue disposizioni attuative non sono state rispettate o sono state applicate in modo scorretto.
Questo può includere, ad esempio:
conflitti sulla gestione delle parti comuni;
disaccordi su decisioni prese in assemblea;
problemi relativi alla ripartizione delle spese condominiali;
o altre questioni legate alla vita condominiale.
La mediazione obbligatoria in condominio con l’obiettivo di facilitare una risoluzione più rapida, meno costosa e più vicina ai reali bisogni delle parti.
La mediazione condominiale è una procedura stragiudiziale volta a risolvere le controversie in materia condominiale
La mediazione è gestita da un mediatore neutrale (mediatore condominiale), ovvero un professionista specializzato nel facilitare la comunicazione tra le parti in conflitto guidandole verso una soluzione condivisa e accettata da tutti che tenga conto delle rispettive esigenze.
Il percorso normativo delineato dal Decreto Legislativo del 4 marzo 2010 n. 28, il D.lgs 149/2022 definisce nel dettaglio le controversie condominiali soggette a mediazione.
Nello specifico, si fa riferimento a situazioni in cui le regole e le norme previste dal Codice Civile o dalle sue disposizioni attuative non sono state rispettate o sono state applicate in modo scorretto.
Questo può includere, ad esempio:
conflitti sulla gestione delle parti comuni;
disaccordi su decisioni prese in assemblea;
problemi relativi alla ripartizione delle spese condominiali;
o altre questioni legate alla vita condominiale.
La mediazione obbligatoria in condominio con l’obiettivo di facilitare una risoluzione più rapida, meno costosa e più vicina ai reali bisogni delle parti.
COSA FARE SE SI VUOLE CAMBIARE COLORE AGLI INFISSI E TAPPARELLE
Voler sostituire vecchi infissi o tapparelle con modelli nuovi per migliorare l’efficienza energetica o acustica dell’abitazione è un diritto di ogni condomino.
Se si intendesse cambiare il colore dei serramenti andrà chiesto il consenso agli altri condomini.
Dato che una nuova tonalità interromperebbe l’armonia della facciata e la renderebbe non uniforme andrà chiesto il consenso agli altri condomini. Questo dovrà essere unanime, basta anche un solo “no” per non poter cambiare il colore di infissi e pareti.
Qualora l’intervento fosse stato effettuato senza permesso, un Giudice potrebbe obbligare il condomino alla rimozione dei serramenti nuovi e al pagamento di un risarcimento del danno.
Voler sostituire vecchi infissi o tapparelle con modelli nuovi per migliorare l’efficienza energetica o acustica dell’abitazione è un diritto di ogni condomino.
Se si intendesse cambiare il colore dei serramenti andrà chiesto il consenso agli altri condomini.
Dato che una nuova tonalità interromperebbe l’armonia della facciata e la renderebbe non uniforme andrà chiesto il consenso agli altri condomini. Questo dovrà essere unanime, basta anche un solo “no” per non poter cambiare il colore di infissi e pareti.
Qualora l’intervento fosse stato effettuato senza permesso, un Giudice potrebbe obbligare il condomino alla rimozione dei serramenti nuovi e al pagamento di un risarcimento del danno.
MODIFICARE IL REGOLAMENTO CONDOMINIALE
Il regolamento condominiale è un documento che disciplina l’uso delle parti comuni dell’edificio, definisce le modalità di ripartizione delle spese condominiali.
In alcuni casi può contenere limiti all’uso delle proprietà esclusive (ad es. divieto di attività rumorose, uso commerciale ecc.).
Esistono due tipologie fondamentali di regolamento:
1.Regolamento assembleare
Approvato in assemblea, può essere modificato con le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c. Non può imporre limiti ai diritti individuali dei condomini;
2.Regolamento contrattuale
Di solito predisposto dal costruttore o approvato all’unanimità. Può contenere vincoli sulle proprietà esclusive. È opponibile anche agli acquirenti successivi se trascritto.
Per modifiche al regolamento assembleare, serve:
la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi (art. 1136, comma 2, c.c.).
Per modifiche al regolamento contrattuale, serve:
l’unanimità dei condomini. Anche l’assenza o l’astensione di un solo condomino equivale a un voto contrario.
Il regolamento condominiale è un documento che disciplina l’uso delle parti comuni dell’edificio, definisce le modalità di ripartizione delle spese condominiali.
In alcuni casi può contenere limiti all’uso delle proprietà esclusive (ad es. divieto di attività rumorose, uso commerciale ecc.).
Esistono due tipologie fondamentali di regolamento:
1.Regolamento assembleare
Approvato in assemblea, può essere modificato con le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c. Non può imporre limiti ai diritti individuali dei condomini;
2.Regolamento contrattuale
Di solito predisposto dal costruttore o approvato all’unanimità. Può contenere vincoli sulle proprietà esclusive. È opponibile anche agli acquirenti successivi se trascritto.
Per modifiche al regolamento assembleare, serve:
la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi (art. 1136, comma 2, c.c.).
Per modifiche al regolamento contrattuale, serve:
l’unanimità dei condomini. Anche l’assenza o l’astensione di un solo condomino equivale a un voto contrario.
PATENTE A PUNTI NEI CANTIERI
Il Decreto Legge n. 19/2024 ha introdotto una rivoluzionaria misura nel settore edile: la patente a punti, con l’obiettivo di migliorare la trasparenza e la qualità nel campo delle costruzioni e ristrutturazioni, coinvolgendo sia le imprese che i professionisti autonomi. Ispirandosi al modello della patente di guida, questo meccanismo premia o penalizza gli operatori del settore in base al loro rispetto delle norme di sicurezza.
Con l’implementazione di questo sistema, anche i committenti e i responsabili dei lavori si trovano ad affrontare nuove responsabilità. In particolare, l’Articolo 90 del decreto introduce un obbligo di verifica fondamentale: il committente o il responsabile dei lavori deve ora accertarsi che le imprese esecutrici e i lavoratori autonomi coinvolti nel progetto siano in possesso della patente a punti valida.
Il Decreto Legge n. 19/2024 ha introdotto una rivoluzionaria misura nel settore edile: la patente a punti, con l’obiettivo di migliorare la trasparenza e la qualità nel campo delle costruzioni e ristrutturazioni, coinvolgendo sia le imprese che i professionisti autonomi. Ispirandosi al modello della patente di guida, questo meccanismo premia o penalizza gli operatori del settore in base al loro rispetto delle norme di sicurezza.
Con l’implementazione di questo sistema, anche i committenti e i responsabili dei lavori si trovano ad affrontare nuove responsabilità. In particolare, l’Articolo 90 del decreto introduce un obbligo di verifica fondamentale: il committente o il responsabile dei lavori deve ora accertarsi che le imprese esecutrici e i lavoratori autonomi coinvolti nel progetto siano in possesso della patente a punti valida.